Comprar e vender imóveis nem sempre é uma tarefa fácil, pois há diversas variáveis para levar em consideração, sem falar na burocracia que essa transação exige de qualquer pessoa ou empresa. São diversas taxas, impostos e documentos que precisam ser pagos e estarem em dia com a legislação.

Antes de comprar e vender imóveis, é preciso entender melhor como essa transação funciona e qual o real custo dela para evitar maiores surpresas no futuro. Confira abaixo tudo o que você precisa saber sobre o assunto!

Algumas considerações em relação a compra e venda de imóveis:

• a regra de isenção de ganho de capital sobre venda de imóveis é para aquisição de um novo imóvel dentro do prazo de 180 dias, contados a partir da assinatura do contrato. E desde que faça aquisição de outra propriedade residencial.
• para venda de mais de um imóvel, o prazo é contado a partir da data de celebração do contrato relativo a primeira operação.
• prazo de pagamento do ganho de capital é o último dia do mês subsequente a operação – exemplo: venda em janeiro = pagamento do tributo em fevereiro.
• se não aplicar o valor total na compra do bem, então será calculado o ganho de capital proporcional ao valor da parcela não aplicada.
• se fizer aquisição de mais de um bem, a isenção aplica ao ganho de capital correspondente apenas a parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
• o beneficio da isenção pode ser usufruído a cada 5 anos.

Como reduzir o lucro imobiliário

Com apresentação e comprovação de despesas com a propriedade. Entram nessa conta os gastos com:

• escritura;
• registro;
• comissão para corretor (corretagem);
• valores investidos em reformas;
• impostos de transmissão (ITBI);
• juros de financiamento;
• certidões negativas.

Isenção de pagamento, sem dívida

Veja as condições para isenção:

• imóvel comprado antes de 1969 é isento da tributação, mesmo que exista lucro na venda.
• se tem somente um imóvel e o vende por um valor de até 440mil, sem ter realizado ação semelhante nos últimos 5 anos.
• se vender o imóvel e comprar outro imóvel residencial em um período de até seis meses (180 dias) com valor igual ou superior ao vendido – caso compre um imóvel por um valor menor do que o vendido, o restante será passível de tributação.
• venda de imóvel com valor inferior a 35Mil.
• imóvel desapropriado para reforma agrária, o lucro da venda é visto como uma renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto.

Não tem certeza se vai comprar um outro imóvel, qual caminho seguir?

Avaliar o real objetivo da venda e se realmente concluir que não há intenção em comprar outro imóvel residencial, faça o recolhimento para evitar o pagamento de multas e juros. E, caso após o pagamento acabar comprando um imóvel realize um processo de pedido de restituição na RFB (bem burocrático e demorado – mas é uma possibilidade).
Outra possibilidade é declarar a venda do imóvel, informar que será usado para aquisição de um novo imóvel residencial e caso não faça a aquisição realiza o pagamento do imposto com juros e correção (aqui é preciso avaliar o valor investido que retorno dá para confirmar se é mais vantajoso)

Informação útil, para conhecimento:

Os imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 tem alíquota menor do que os 15%.

Ano Isenção sobre os 15% do imposto:

• 1970 > 95%
• 1971 > 90%
• 1972 > 85%
• 1973 > 80%
• 1974 > 75%
• 1975 > 70%
• 1976 > 65%
• 1977 > 60%
• 1978 > 55%
• 1979 > 50%
• 1980 > 45%
• 1981 > 40%
• 1982 > 35%
• 1983 > 30%
• 1984 > 25%
• 1985 > 20%
• 1986 > 15%
• 1987 > 10%
• 1988 > 5%

Como declarar o bem no imposto de renda – casado

Estou entendendo que a declaração é enviada de forma individual. Então, depende do regime de casamento, segue as minhas indicações.

Comunhão parcial de bens:

Os bens adquiridos depois do casamento passam a pertencer ao casal. Nesse caso a aquisição presente deve ser colocada na declaração dos dois, no entanto o valor do bem e informações sobre o financiamento deve constar em apenas em uma declaração, na do outro casal a informação deve seguir zerada.

Comunhão universal de bens:

Todos os bens que os cônjuges tinham antes e depois do casamento, torna-se em comum. Nesse caso segue a mesma orientação da anterior, com a diferença de elencar os bens que existiam antes da união – para os bens que existiam antes da união a minha sugestão é que na descrição indique de quem pertencia originalmente.

Separação total de bens:

Os bens anteriores e posteriores ao casamento, continuam sendo de propriedade individual de cada um. Aqui em cada declaração deve constar os bens conforme pertence a cada cônjuge, entanto para aquisição bens em conjunto deve ser declarado individualmente em cada declaração dentro da proporção pertencente a cada um. Exemplo: casa no valor de 200Mil – mas desse valor 180Mil é de um e 20 Mil é do outro – isso precisa ficar evidenciado na declaração – aqui eu sempre indico que além da declaração tenha um documento suporte, simples, com a assinatura de ambos sobre a participação de cada um sobre os bens adquiridos em conjunto.

Existe outros regimes, mas esses são os principais.

Obs.: em ambas as declarações tem um campo onde é indicado o CPF do cônjuge, esse é o campo de consolidação da declaração fins de casais.

Com essas informações é possível ter uma ideia e direcionamento na elaboração do seu imposto de renda, mas lembre-se que sempre é bom procurar um contador de sua confiança para te orientar. Clique aqui e entre em contato conosco.